Reclamación por defectos de construcción en vivienda nueva

Reclamación por defectos de construcción en vivienda nueva

Comprar una vivienda supone para la mayoría de los ciudadanos un esfuerzo importante. Si además al poco tiempo de su adquisición surgen  defectos y vicios de construcción  la preocupación se dispara. Y si para colmo, vemos que el constructor no responde a nuestras demandas no sentimos indefensos y apesadumbrados.

reclamación por defectos de construcción

 

Qué hacer ante un caso de problemas de construcción en una vivienda comprada

En España el proceso de la edificación y responsabilidades de sus operadores, viene regulado en diferentes normas, si bien la norma esencial que nos guiará es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, la cual regula el proceso de edificación, con bastante detalle, partiendo la referida norma  del interés general. El proceso de edificación, por su directa incidencia en la configuración de los espacios, implica siempre un compromiso de funcionalidad, economía, armonía y equilibrio medioambiental de evidente relevancia desde el punto de vista del interés general; así se contempla en la Directiva 85/384/CEE de la Unión Europea (LA LEY 1438/1985), cuando declara que «la creación arquitectónica, la calidad de las construcciones, su inserción armoniosa en el entorno, el respeto de los paisajes naturales y urbanos, así como del patrimonio colectivo y privado, revisten un interés público».

Ante la demanda de calidad por la sociedad, el legislador de 1999, elaboró la Ley de Ordenación de la Edificación (LA LEY 4217/1999),  la cual establece los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios de tal forma que la garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución.

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Si bien, este artículo se va a centrar en las obligaciones que corresponden a los diferentes operadores del proceso directo de edificación, dejando para otras ocasiones el estudio más pormenorizado de otros aspectos como el seguro de caución, etc.

En una vivienda nueva quién responde por los defectos de construcción detectados

Al efecto indicar que la Ley regula la responsabilidad civil de los diferentes agentes por daños materiales en el edificio que se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por actos propios, como por actos de otros agentes por los que, con arreglo a la Ley, se deba responder.

La responsabilidad se exigirá solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al responsable del daño o cuando exista concurrencia de culpa, sin que pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño producido.

Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán por los vicios o defectos del edificio

Responderán las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos que se indicarán, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

  • a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
  • c) Durante un año: El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año, la cual será exigible en forma personal e individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u omisiones de personas por las que se deba responder, así directamente de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de él dependan.

También responderá, cuando el constructor subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de determinadas partes o instalaciones de la obra, así será directamente responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su ejecución, sin perjuicio de la repetición que el mismo pueda realizar.

El constructor responderá, así mismo, directamente de los daños materiales causados en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que le corresponda sobre los proveedores.

La responsabilidad del promotor en un edificio con defectos de construcción

El promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.

La responsabilidad del promotor se extiende a las personas físicas o jurídicas que, a tenor del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.

¿Cuál es La responsabilidad del proyectista?

La responsabilidad el proyectista se deriva aunque el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista,  dado que los mismos responden solidariamente.

Los proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o inexactitud.

 La responsabilidad del director de obra y del director de ejecución  en una obra con  vicios o defectos de construcción

Lo primero reseñar que la dirección de obra  es contratada a un arquitecto superior y la ejecución de obra puede ser contratada a un aparejador.

El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.

Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.

Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.

Humedades en obra nueva, reclamación por defectos de construcción

Exención de la responsabilidad de los operadores de la edificación

Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

Las responsabilidades a que se refiere se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil (LA LEY 1/1889) y demás legislación aplicable a la compraventa.

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¿En qué plazo puedo ejercer la acción de reclamación por defectos de construcción?

En cuanto a los plazos en los que podemos exigir la responsabilidad se establecen en períodos de uno, tres y diez años, en función de los diversos daños que puedan aparecer en los edificios.

El constructor, durante el primer año, ha de responder por los daños materiales derivados de una deficiente ejecución.Todos los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que afecten a la habitabilidad. Responderán durante diez años, por los que resulten de vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del edificio.Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el plazo de dos años, al igual que las de repetición contra los agentes presuntamente responsables. Existen formularios de

Responsabilidad decenal por daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a los elementos estructurales

Llamamos responsabilidad decenal a la garantía de diez años contra los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a los elementos estructurales, y que estará garantizado por el llamado seguro decenal, el cual será exigible a partir de la entrada en vigor de la Ley de edificación para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.

Las acciones para ejercer la reclamación por defectos de construcción y la responsabilidad por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

Defectos en los cimientos en obra nueva

La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

Si necesita realizar cualquier consulta sobre alguno de estos temas llámenos sin compromiso:

  • Mi piso nuevo tiene defectos ¿A quién reclamo por los defectos del piso que he comprado?
  • Cuánto tiempo tengo para reclamar por defectos en la construcción de la vivienda
  • Contra quien reclamo por los vicios o defectos de edificación en el piso

Botana Bogados expertos en DERECHO DE LA CONSTRUCCIÓN

 

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